京貿(mào)國際城此前最高曾售價每平方米26800元，后降至每平方米19800元，近日即將推出的樓盤價格再次下跌為每平方米15000元左右。讓人關(guān)切的是，京貿(mào)國際城并非個案，最近通州區(qū)的華業(yè)東方玫瑰、珠江拉維等項目也紛紛跳水，明顯降價，潤楓領(lǐng)尚推出的特價更明顯沖擊通州區(qū)域的市場均價，影響著開發(fā)商的心理。

    北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在限購執(zhí)行后的3月和4月，通州商品房住宅月簽約分別為156套及170套。7月份僅簽約231套，按照這個消耗速度，目前通州1.5萬套左右的商品房住宅庫存需要消耗5-7年。通州市場已經(jīng)到了大降價的邊緣，通州將是全北京最可能從點到面降價的區(qū)域。

    據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至9月21日，今年通州區(qū)新建商品住宅成交量為2854套，同比下降55%。在價格上，9月通州區(qū)新房成交均價為17073元/平方米，同比去年同期下降6%，環(huán)比下降12%。存量房市場，截至9月21日，今年通州區(qū)存量房成交量為5395套，同比下降43%；成交均價方面，9月通州區(qū)二手住宅成交均價為14129元/平方米，同比去年同期下跌了7.5%，環(huán)比8月下降4%。這表明，通州區(qū)的房價在北京已率先進(jìn)入下降通道，并呈現(xiàn)出明顯的下滑態(tài)勢。

    就在通州的房地產(chǎn)市場因率先降價而成為人們關(guān)注的焦點之際，昌平的房價在9月份也開始出現(xiàn)全面回落，成為繼通州之后北京又一個房價出現(xiàn)大幅回落的區(qū)縣之一。

    據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至9月21日，今年昌平區(qū)新建商品住宅成交量為3107套，同比下降30%；價格方面，9月昌平區(qū)新房成交均價為19921元/平方米，環(huán)比上月下降4%。存量房市場，截至9月21日，今年昌平區(qū)存量房成交量為11600套，同比下降45%；成交均價方面，9月昌平區(qū)二手住宅成交均價為11523元/平方米，同比去年同期下跌了22%，環(huán)比8月下降24%。

    這僅僅是開始。

    北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，至9月25日，北京商品房住宅庫存達(dá)到了113125套，創(chuàng)造了2009年6月24日以后的庫存最高點。在積壓的住宅庫存中，大興、通州、昌平、順義、房山5個區(qū)縣的住宅庫存積壓增加就達(dá)到了1.7萬套，占到了全市新增加庫存積壓的86.4%，5個郊區(qū)的庫存占比也首次達(dá)到了全市住宅庫存的五成以上。而大興、通州、昌平、順義、房山，五個區(qū)縣供應(yīng)的土地供應(yīng)量則在最近三年占到了全市住宅土地供應(yīng)量的68.1%。

    不可忽視的是限購后需求銳減，最近萬科發(fā)布的調(diào)查報告顯示，在嚴(yán)格的限購政策下，北京現(xiàn)在只有3%的家庭有資格、有能力、有意愿買房。這一家庭總量大概在20萬戶左右。而在限購執(zhí)行接近7個月來，北京樓市已經(jīng)購房的家庭達(dá)到了(46156商品房住宅+57130二手房住宅)超過10萬戶。

    目前還活躍的購房需求只有10萬戶左右。而目前的商品房庫存總量已經(jīng)高達(dá)11萬套，再加上最近一年潛在供應(yīng)量北京可能高達(dá)2000萬平方米，提供住宅可能高達(dá)15萬套。在市場限購不放松的情況下，北京樓市已經(jīng)明顯的過度到完全的買方市場中。

    5月份之后昌平新房供應(yīng)的增加以及均價的回落，給該區(qū)域大量的二手房源很大的降價壓力。偉業(yè)我愛我家反映，雖然該區(qū)域二手房掛牌價并未出現(xiàn)明顯回落，但是9月份的成交均價回落非常明顯，購房者對150萬左右中小戶型房源需求量的增加，將進(jìn)一步加大的房屋總價在200萬元以上中大戶型房源的降價壓力。四季度昌平仍會有大量新盤開盤入市，項目之間的競爭會更加激烈，新房成交均價還將進(jìn)一步回落，新房市場低總價房源供應(yīng)的大量增加，將會進(jìn)一步增大昌平二手住宅的降價壓力，四季度昌平的房價還將進(jìn)一步回落。

    限購后，北京商品房庫存突破2萬套，近九成積壓在郊區(qū)。北京中原的分析人士預(yù)期，在調(diào)控政策不放松的影響下，北京樓市還會呈現(xiàn)連鎖反應(yīng)，通州市場均價很可能回到1.5萬每平方米的區(qū)間，而這個價格很難說就是市場的底部。目前市場已經(jīng)處于下行通道，大部分項目繼續(xù)降價的可能性非常大，特別是部分郊區(qū)，下調(diào)的幅度甚至?xí)^10%-20%。